Как можно в Липецке продать купленную квартиру по договору ипотеки
С появлением мирового финансового кризиса для многих граждан РФ приобретших жилье с помощью ипотечного кредитования наступили тяжелые времена. В стране начались массовые увольнения, задержка заработной платы и ее снижение, экономика России существенно ослабилась, что привело к падению национальной валюты. В таких условиях у жителей Липецка и других городов государства появилась проблема: что же делать с жильем, приобретенным по ипотеке?
Реально ли продать такое жилье? Какова ситуация на рынке Липецка и всей страны в целом относительно купли-продажи ипотечного жилья ?
Итак, при помощи, каких механизмов реально продать жилье, купленное по договору ипотеки? В каком случае продажи, и при каких обстоятельствах будут наименьшими потери заемщика? Какой из способов будет выгоден для заемщика, а какой для банка оформившего ему ипотеку?
По данным различных банков РФ на данный момент существует определенный процент заемщиков, которые не могут выплачивать ипотеку. Разные банки приводят разные данные, однако, проанализировав ситуацию можно сказать, что процент не платежеспособных клиентов варьируется от 1,5 до 10%. Данный показатель определяется строгостью андеррайтинга, которым ранее пользовалось большинство банков. В случае, когда ипотека в Липецке и других городах России выдавалась всем подряд – данный показатель в процентном соотношении выше.
Помимо этого очень важно, на сколько серьезно банк работает с платежами. Многие банки заранее предупреждают заемщика о своевременном погашении ежемесячного платежа. Благодаря этому обе стороны имеют шанс принять меры еще до трехразового нарушения в год ипотечного договора заемщиком.
Однако в России причина неплатежеспособности состоит не в том, что банки повысили процентные ставки, как например, в США, а в том, что у заемщиков существенно снизились доходы. Конечно, от понимания сути причины неплатежей заемщикам не становится отраднее. Однако, в данном случае можно сменить место работы, подыскав более высокооплачиваемую, при этом процентная ставка останется той же, что и была.
На сегодняшний день в Липецке очень много людей, имеющих ипотечное жилье, обращаются в различные риэлтерские агентства.
Этих людей можно поделить на следующие основные категории:
Что касается спроса на такое жилье, то он всегда был и есть. Это связано с тем, что стоимость таких квартир существенно занижена, от рыночной стоимости аналогичного жилья, которое не является ипотечным. Существует даже «чистые покупатели», которые следят за рынком ипотечной недвижимости. Однако реализовать такую операцию достаточно трудно. Это связано с тем, что сам процесс снятия ипотечного обременения довольно длительный. Для того чтобы приобрести такое жилье, покупателю необходимо внести за него значительный аванс, с помощью которого можно погасить ипотеку. Затем банк должен найти закладную на жилье, что тоже занимает определенное время. А покупатель зачастую боится терять время, т.к. считает, что за весь этот период он сможет найти жилье более дешевое.
Каков же сам процесс продажи недвижимости, приобретенной по договору ипотеки в Липецке и других городах?
Итак, проблемное жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредитования, можно продать лишь двумя способами. Первый – по решению суда, когда заемщик долгое время нарушает систематически условия кредитования, задерживая ежемесячные платежи. Второй – когда между банком и заемщиком существует договоренность, о том, что заемщик имеет право на продажу данной недвижимости. При этом суд может постановить решение отрицательное. Зачастую многие считают, что если в такой квартире приписаны несовершеннолетние дети и жилье является для семьи единственным, то суд не имеет права их выселять. Стоит отметить, что считающие так люди глубоко ошибаются.
Постановление суда о выселении может быть принято в том случае, когда заемщик долгое время будет нарушать условие ипотечного договора. В случае если это будет одноразовая просрочка, то суд сможет вынести лишь приговор о вине, которая не будет соразмерной такому жесткому наказанию.
В случае, когда средства, полученные за проданное жилье, будут меньше требуемой для погашения ипотеки суммы, суд имеет право взыскать оставшуюся необходимую сумму с другого имущества заемщика, который долгое время не выплачивает ежемесячные платежи. Т.к. последние несколько лет заемщика брали ипотеку с большим соотношением кредит/залог, такой вариант решения возникших проблем становится более вероятным.
Реализация такой недвижимости для банка является не убыточной до того времени, пока стоимость жилья будет превышать сумму выданной на его приобретение ипотеки. Ведь для банка главной целью является возвращение своих вложенных средств. Все другие условия можно найти в ипотечном договоре, который желательно хорошо изучить.
Какая складывается ситуация у заемщика с банком, если цены на недвижимость падают?
В результате финансового кризиса ситуация на рынке недвижимости существенно отличается от той, какая была до кризиса. На данный момент сложилась такая ситуация, что при продаже недвижимости, приобретенной по ипотеке, как в Липецке, так и в других городах, ее стоимость существенно ниже от выданной суммы ипотеки. Также следует учитывать, что при аннуитетном ипотечном платеже с самого начала погашается сумма процентной ставки ипотеки, и лишь к концу выплат погашается сам кредит.
В таком случае получается ситуация, когда после ежемесячных платежей в течение двух лет, владелец недвижимости решит ее продать, он с удивлением заметит, что сумма его долга практически не изменилась. В таком случае ему придется полностью погашать весь долг по ипотеке.
Как поступать в такой ситуации заемщикам? Им придется поступить следующими путями: первое – это обратиться в банк, чтобы сделать реструктуризацию, второе – это искать дополнительные доходы, чтобы погашать задолженности, третье – это перезаключить договор с банком, чтобы продлить срок погашения ипотеки. Однако пред тем как что-то сделать, необходимо все тщательно просчитать и проанализировать.
Из-за того, что существуют определенные сложности при продаже жилья приобретенного с помощью ипотечного кредитования, для того, чтобы реализовать данное жилье лучше всего обратиться к специалистам в данной отрасли. Однако пред этим стоит посоветоваться с банком.
Продажа банком закладных. В большей степени банки продают закладные как ценные бумаги, которыми довольно свободно происходят торги на рынке. Поэтому, если банк продал вашу закладную на ипотеку в Липецке, то вам придет уведомление об этом. При этом не стоит пугаться сложившейся ситуации.
После того, как закладную выкупят у банка, предмет залога, жилье, приобретенное по ипотеке, снимается с баланса банка и переходит на баланс учреждение, приобретшего закладную. По этой причине довольно часто банку приходится при необходимости получения той или иной закладной ее искать.
Как происходит продажа жилья, с проданной закладной?
Продать такую недвижимость может любой, у кого окажется эта закладная, или же сам заемщик, который долгое время не оплачивал ежемесячные платежи. При этом заемщик имеет на это право лишь в том случае, когда у него есть соглашение с банком.
Однако в реальных условиях такой ход событий происходит очень редко. Это связано с тем, что многие просто не знают рынка. В результате этого, агент, купивший закладную на недвижимость зачастую перепродает ее тому же банку, который с самого начала предоставил ипотеку на это жилье.
Однако чем выгодна такая сделка банку? Ведь для него стоимость закладной будет зависеть от сложившейся ситуации на рынке.
Ведь при ситуации, когда стоимость жилья снижается, а число заемщиков, не сплачивающих ежемесячные платежи, возрастает, цена на закладные будет снижаться. По сути, получается ситуация, когда банку приходится выкупать ранее проданную закладную за меньшую сумму, чем он ее когда-то продал.
Однако при этом существует некоторые сложности. Ведь выкупать необходимо полностью пакет закладных. Основным фактором при торгах выступает стоимость жилья на рынке, среди проблемных дефолтных квартир. В случае, когда стоимость жилья снизилась значительно больше, чем стоимость ипотечных бумаг, банк после того, как выкупит закладную, продает недвижимость в убыток себе. Ведь такое жилье должно всегда продаваться на много ниже рыночной стоимости.
Говорить о реальных цифрах в этой сфере очень тяжело, т.к. это является коммерческой тайной банков.
Поскольку ценовая политика, ипотечных ценных бумаг регулируется рынком, то банки могут выкупать пакеты закладных по выгодной для себя стоимости в регионах, которые считаются не привлекательными для инвестирования.
Также существует реальности выполнения и такого момента: банк может приобрести ранее выданную закладную по такой цене, что теоретически она сможет погасить убыток от падения цен на жилье в Липецком регионе.
Недвижимость, находящаяся в ипотечной зависимости. Приобретение такого жилья на прямую (у банка, а не у заемщика) – довольно выгодное предложение. Ведь стоимость такого жилья будет ниже рыночной, и сомнений по юридической стороне тоже не возникает. Из-за этой причины на данный момент многие ожидают существенного снижения цен на «чистые» квартиры, которые ее в придачу ко всему будут и дешевыми. А т.к. число заемщиков, неспособных выплачивать по счетам возрастает, то стоимость такого жилья будет снижаться и снижаться. Однако…
Такая недвижимость у банков появляется по реализованным и нереализованным закладным и в том случае, когда покупателя на это жилье находит непосредственно заемщик. Однако такие случаи не стали массовыми по той причине, что они никому не выгодны, кроме покупателей.
Чем выгодно или невыгодно банкам снижение стоимости недвижимости?
Вообще, судя из всего перечисленного возможно ли судить о выгодности для банков, которые продали свои закладные снижение цен на недвижимость? Ведь в последствие он может выкупить эти закладные гораздо дешевле, чем ранее продал их. Поначалу кажется, что банкам выгодно это.
Однако, как мы говорили выше, для выкупа ранее проданной закладной влияет ряд факторов, с которыми необходимо будет считаться. На основе опыта США можно сказать следующее, что ведущую роль в решении данного вопроса должно взять на себя государство.
В то же время на опыте США можно пронаблюдать то, что как раз «благодаря» вмешательству государства в стране появилось много неплатежеспособных заемщиков.
В реальности банку необходимо получить прибыль или хотя бы возвратить ипотеку без продаж ипотечной недвижимости.
Что можно посоветовать заемщикам?
Заемщику стоит принять во внимание то, что ему необходимо тщательно просчитать и проанализировать ситуацию на рынке, перед тем как оформлять ипотеку. Сможет ли он погашать ежемесячные выплаты в случае потери работы? Ведь зачастую жители нашей страны приобретают жилье раз в жизни, а при регулярных невыплатах семья лишится этого жилья, что повлечет за собой ряд проблем.
При правильно проанализированной ситуации и правильном планировании заемщик должен просчитать все возможные варианты, даже самые трагические. Чтобы в итоге его не лишили приобретенного жилья.
