Первый вопрос - с чем будет сравниваться стоимость?
Как известно, оценочная стоимость недвижимости определяется по методу «сравнительных продаж» - то есть на основании данных о суммах недавно проведённых сделок с похожими объектами в этом же районе.
Откуда берётся эта информация? Если по данным регистрирующих сделки учреждений, то вряд ли она объективна – ведь многие объекты официально проданы по заниженным ценам. Если по рекламным объявлениям – это вообще не совсем то, что нужно – при заключении сделки реальная сумма существенно отличается от указанной в объявлении. А не проданные долгое время квартиры, возможно, предлагаются по завышенным ценам.
Тем не менее, специалисты-оценщики как-то сравнивают интересующий вас объект с другими, близкими по основным показателям, точные цены которых оценщикам известны. Может быть, актуальная информация есть у них самих – профессионалы ведь, ваш запрос у них не далеко не первый, да и оценка – не единственный бизнес, вполне вероятно, что те же организации и те же люди имеют отношение к торговле недвижимостью в роли агентов.
На практике это означает, что разные оценщики назовут разные цены на одну и ту же квартиру. Здесь затруднение не в том, что кто-то из них необъективен, а в том, что банк-кредитор, от которого так много зависит, может не предоставить клиенту большого выбора – при банке аккредитовано две-три доверенных организации, а то и вовсе одна.
Что же дальше, почему оценка может помешать намеченной сделке?
Напомню, что по сложившейся практике, максимальный размер банковского кредита составляет 70-80 % от оценочной стоимости квартиры. В качестве примера, предположим что вы обратились в банк, предложивший 80%. Фактическая договорная цена квартиры 5 000 000 рублей; планируя получить в кредит 4 000 000, вы продолжаете оформлять документы, и вот – оценщик называет цену квартиры 4 000 000 рублей, соответственно банк предоставляет вам только 3 200 000.
Если вам нечем покрыть образовавшуюся разницу 800 000, но отказываться от понравившейся квартиры не хочется, остаётся обратиться к другому оценщику, да и в другой банк, в надежде на более объективную оценку. Подбирать другую квартиру смысла нет – её цену занизят так же, как и цену первой. Время, потраченное на общение с банком и деньги, потраченные на услуги оценщика уже не вернуть.
Не исключено, что оценщики воспользуются ситуацией, чтобы существенно завысить стоимость собственных услуг – ведь если у клиента нет выбора, он всё равно заплатит. Хотя это всё же редкость. Ещё один минус ситуации – квалифицированных аккредитованных оценщиков, пользующихся доверием банков мало, так что разные ипотечные банки сотрудничают с одними и теми же оценщиками.
Ликвидационная стоимость
Я уже писал, что оценщики определяют не только актуальную рыночную, но и ликвидационную стоимость объектов.
Понятие ликвидационной стоимости объекта означает сумму, за которую объект можно срочно продать в случае, если продажа имеет вынужденный характер.
Определяя эту сумму , оценщики почему-то применяют сложные формулы. Не обращаясь к математике, скажу только, что ликвидационная стоимость квартиры обычно составляет от 70 до 75% от ее рыночной стоимости.
Теперь предположим, что заемщик не в состоянии рассчитаться с банком. Нетрудно понять, что квартира, как предмет залога, будет продана по решению суда.
Такая продажа очевидно, имеет вынужденный характер.
По какой же стоимости эта квартира будет продана: по рыночной или по ликвидационной?
