Перепланировка: узаконить или нет?

Многим хочется, чтобы их жильё обладало индивидуальностью, отражало бы вкусы и предпочтения хозяев. Один из вариантов воплощения таких замыслов – перепланировка квартиры. Это позволяет сделать её и красивее, и удобнее – кому сейчас нужны встроенные стенные шкафы и антресоли хрущёвских времён, не говоря уже о тесноте. Вот люди и объединяют комнаты, сносят стены, соединяют пространство балкона и кухни, не беспокоясь о том, что любая перепланировка подлежит документальному оформлению.

По закону, в зависимости от состава работ, предусматривается два варианта оформления перепланировки квартир. Первый, он же предпочтительный – по эскизу, без утверждения изменений в проектной документации. Можно выполнить косметический ремонт и такие работы как установка, перемещение или удаление перегородок, не несущих нагрузки (они изготовлены из лёгких материалов – дерево, гипсокартон, и др.), остекление балкона, расширение дверных проёмов, замена коробок и рам, дверей, сантехники, декоративных покрытий на полах, стенах и потолках, а также внешних столярных элементов, с сохранением прежнего цвета и формы. Демонтаж встроенных антресолей и стенных шкафов разрешается только если они не считаются отдельными помещениями, площадь которых технически учитывается в существующей проектной документации. Переставить или заменить газовую или электрическую плиту тоже можно, но на это уже требуется, как и на замену унитаза, письменное разрешение инженера ДЕЗ (УК, ЖЕУ).

Перечисленные варианты практически исчерпывают возможности обновления и реконструкции жилья без проведения процедуры согласования по проекту – это второй вариант, предполагающий получение разрешений в различных инстанциях. И, как показывает практика, не зря. Изменение таких важных показателей, как силовая нагрузка на отдельные элементы конструкции здания, потребляемая мощность внутриквартирной электросети, расход теплоносителя и т.п. может вызвать, и периодически вызывает, весьма неприятные последствия – вплоть до обрушения зданий. Нарушением закона является, например, расширение проёмов между лоджией и комнатой, изменение конструкции и схемы трубопроводов, устройство проёма в несущей стене.

В Липецке были случаи, когда доморощенная модернизация отопления приводила к развитию трещин в стенах и регулярному затоплению соседних квартир. Несмотря на это, многих энтузиастов не совершенно не пугают возможные проблемы с соседями и административная (не уголовная же) ответственность за самовольную перепланировку. Грозящие нарушителю меры страха не внушают – это штраф до двух тысяч рублей, или всего лишь предупреждение, согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях.

Тем не менее, специалисты советуют сразу все оформлять по правилам. Ведь после уплаты штрафа, нарушителя по суду все равно заставят согласовывать проект перепланировки со всеми инстанциями. А если чиновники не дадут согласия, придется привести квартиру в первоначальный вид. За уклонение от этого предусмотрены меры посерьёзнее предупреждения – суд может принять решение о продаже квартиры на публичных торгах, после которой бывший собственник получит некоторую сумму за вычетом судебных расходов. Надо ли объяснять, что цена такой квартиры на торгах окажется значительно ниже рыночной? Это в случае, когда оформлено право собственности, то есть квартира была приватизирована или куплена. Если же нет, и жильё предоставлено на условиях договора социального найма, суд может расторгнуть этот договор и вынести решение о выселении нанимателя.

Ещё немаловажный момент – в современных условиях стало очень трудно коррупционными методами узаконить перепланировку с изначально запрещёнными техническими решениями. Если не получится, деньги всё равно будут потрачены, а комиссия, проверяющая квартиру после завершения работ, зафиксирует не предусмотренные документами изменения.

Поэтому, если уж решено превратить хрущёвку в квартиру-студию современного вида, готовьтесь попутешествовать по коридорам и кабинетам. Сначала - архитектурное бюро, разрабатывающее проект перепланировки. Потом – все остальные учреждения: санэпидемстанция, пожарная охрана, жилищная инспекция, БТИ и Управление Росреестра. Если же ваш дом официально является памятником архитектуры, прибавьте к списку соответствующий отдел городской администрации. Если квартира находится в муниципальной собственности, нужно письменное согласие всех официально проживающих совершеннолетних граждан. Как нередко бывает, на деле потребуется совершить больше, чем в теории. Например, чтобы сделать проект перепланировки, обязательно нужен поэтажный план здания с экспликацией. Его придётся отдельно запрашивать в БТИ с самого начала.

От подписания бумаг в предыдущей инстанции до их подписания в следующей проходит несколько недель, а после того, как все документы готовы, на выполнение работ даётся полгода. Затем проверяющие сравнивают фактически реализованный проект с документацией. Бумажные процедуры по согласованию перепланировки многие заказчики доверяют агентствам по недвижимости – получается быстрее, да и эффективнее, чем заниматься этим лично.

Сделать все работы по-тихому, перед соседями не хвастаться, ну кто когда узнает о «запрещённых приёмах» типа нового проёма в несущей стене? Действительно, не узнают – пока вы не захотите квартиру продать. Сделать это можно, закон не запрещает, но вся ответственность за несогласованную перепланировку ложится на нового владельца. Если покупатель квартиры согласится преодолевать дополнительные трудности, ему захочется получить дополнительную скидку – и практика продажи квартир на вторичном рынке это подтверждает.

Неоформленная перепланировка может быть серьёзным препятствием для продажи квартиры по ипотеке. Обязательным условием большинства банков предоставляющих ипотечные кредиты – наличие узаконенной перепланировки (или подписание обязательства об узаконении её в установленный банком срок после совершения сделки. Такая же ситуация возникнет, если Вы решите использовать свою квартиру в качестве залога для получения кредита.