Приобретение нежилого помещения в кредит

У вас появилась возможность приобрести нежилое помещение, это хорошо. Но вот только сложностей и проблем в этом вопросе очень много. Поэтому хоть и есть теоретическая возможность, реализовать ее практически намного сложнее.

Как правило, нежилые помещения приобретаются под офисы, чтобы получать прибыль с их аренды или же под собственные нужды фирмы. Логично то, что если офис приобретается для жизнедеятельности фирмы, то и оформляться он должен на нее, то есть на юридическое лицо. Но к сожалению факты таковы, что банки готовы дать кредит на приобретение нежилой площади, будь то офис, складское помещение, магазин и так далее, только при условии оформления его на физическое лицо. Этот факт (по существующим кредитным программам банков) можно рассматривать как с положительной, так и с отрицательной стороны, тут каждый решает для себя. Минус этого в том, что доходы юридического лица не равны доходам его учредителей. А банк должен понимать какие реальные доходы имеет заемщик. Даже при большом обороте фирмы, большая часть доходов может пускаться учредителями на развитие, то есть учредитель получает только свою зарплату без дополнительных дивидендов от бизнеса. Следовательно, при малом доходе кредит учредителю не дадут.

В случаях приобретения квартир покупатели не задумываются о земле на которой стоит дом, чьей она собственностью является и чем она может быть обременена. Когда же покупается нежилое помещение, то этот вопрос возникает первым, так как вместе с офисом приобретается и земля. В случае, когда земля у бывших хозяев нежилого помещения находится не в собственности, а по договору аренды, и банк согласен при таком варианте дать кредит, то первым вопросом у банка будет: на сколько лет заключен договор аренды? Максимальный срок кредитования заемщику не должен превышать срока договора аренда, и если аренда земли заканчивается через 5 лет, то и кредит вам дадут максимум на 5 лет, так как арендодатели имеют право не продлить срок договора аренды. Но и это не самая большая проблема, для наглядности сравним этапы покупки квартиры в кредит и нежилого помещения.

Для приобретения квартиры необходимо:

Особое внимание надо обратить на то, что согласно большинству кредитных программ банков, квартира оказывается в залоге у банка одновременно с приобретением квартиры заемщиком у продавца. Как итог покупатель получает квартиру, продавец деньги, а банк обеспечил кредит заложенной квартирой.

Теперь рассмотрим действия для приобретения нежилого помещения, в начале порядок точно такой же как и при покупке квартиры, изменения начинаются с назначения дня сделки. Банк выдаст кредит, только когда будет обеспечение его возвращения, то есть когда офис будет заложен банку, продавец получит деньги. Проблема вот только в том, что по законодательству ипотека в силу закона при покупке нежилых помещений не возможна, только в силу договора. Исходя из этого процедура выглядела бы так

Вариантов выхода из ситуации два:

В первом случае заемщик должен убедить продавца офиса заложить его банку, то есть не заемщик, а продавец закладывает нежилое помещение банку. И уже потом заемщик покупает заложенный офис у продавца, то есть выполняются условия, что офис заложен, а заемщик становится собственником, и только потом продавец получит свои деньги. Тут вопросы могут возникнуть у продавца: «А вдруг покупатель откажется покупать офис?». Офис то заложен банку и продавцу, чтобы продать его кому то еще, нужно будет снимать залог. Как правило, беспокойство и переживания продавца компенсируют некоторой суммой, но и при таком подходе, продавцы неохотно идут на сделку.

Во втором случае, заемщик покупает офис у продавца, но продавец не получает деньги пока офис не будет заложен банку. А для того, чтобы заложить, покупатель должен собрать документы для залога, банк их рассмотрит и только потом переведет деньги продавцу. Опять же вопрос продавца: «Офис продан, как долго ждать денег, да и зачем мне эти проблемы?». На вопросы продавца отвечаем так же как и в первом случае – некоторой суммой денег.

Многие не согласятся и скажут, что у них было не так. Да, исключения бывают, но очень редко. Схемы описанные выше, нынешняя практика приобретения нежилых помещений в кредит.

А теперь рассмотрим, что Вы хотите. Вы хотите офис в кредит или кредит, который можно потратить на приобретение офиса? Так вот, вариантов получения кредита, который можно потратить на покупку офиса много:


Поделитесь с друзьями: